Как снять квартиру в Бразилии, Рио-де-Жанейро?

Процесс аренды жилья в Бразилии, и в частности в Рио-де-Жанейро, имеет свои особенности и тонкости, о которых мы здесь поговорим. Прежде всего, стоит отметить, что есть 2 типа квартир: те, которые сдаются частными лицами и те, которые сдаются юридическими лицами (компаниями недвижимости). Разница заключается в том, что при снятии квартиры у компании процесс требует большей бюрократии, о которой речь пойдет ниже. Зато снимать у компаний гораздо надёжнее: всегда есть контракт и гарантия. По истечении контракта с компанией его всегда можно продлить, с хозяином же могут возникнуть проблемы в плане чрезмерного повышения цены. Важно сразу отметить, что любой контракт об аренде жилья в Бразилии регулируется Законом № 8.245, от 18 октября 1991 года, измененном Законом № 12.112, от 9 декабря 2009 г. 

Следующая особенность съёма квартиры в Бразилии: здесь, в отличие от России, 95% квартир сдаются абсолютно пустыми: без мебели и без ничего, в лучшем случае есть только встроенные шкафы. Это, на мой взгляд, очень неудобно, но в Бразилии почему-то сложилась такая культура — переезжать каждому со своей мебелью. Редко можно встретить квартиры с мебелью, но их цены на порядок выше.

Какие квартиры сдаются в Бразилии? Однокомнатная квартира здесь подразумевает: коридор при входе, холл (зал), комната, кухня, один туалет. Двухкомнатная квартира в Бразилии — это: коридор, зал, 2 комнаты, кухня, комната для прислуги, 2 туалета, кладовка (в России это была бы трехкомнатная квартира, в Бразилии почему-то комната для прислуги за комнату не считается). И так далее.

В хороших районах Рио популярна система закрытых кондоминиумов: здание находится на огороженной территории, с забором, охраной 24 часа, электрической проволокой, консьержем, и на территории есть всё, что нужно для жизни: бассейн, сауна, футбольное поле, зал для конференций, зал для праздников и вечеринок, игровая комната, ресторан,  кинотеатр и т.д.

Итак, с чего начать съем квартиры в Бразилии/Рио-де-Жанейро? Начнем с Вашего бюджета и общей ситуации с ценами: какие цены на аренду недвижимости в Бразилии? Очевидно, что в провинциальных городах они гораздо ниже, чем в крупных мегаполисах: например, в столице провинциального штата Токантинс городе Палмас можно снять однокомнатную квартиру за 600 реалов (300 долларов), а в Рио-де-Жанейро минимальная цена за однокомнатную квартиру в нормальном районе составляет 2000 реалов (1000 долларов). Дешевле чем за 2000 реалов (1000 долларов) никакую нормальную квартиру в Рио снять невозможно. Только если снимать комнату в чьей-то квартире, но однокомнатные квартиры начинаются с двух тысяч. Под «нормальной квартирой» я имею в виду квартиру в нормальном районе, где безопасно и не стреляют на улицах, ибо в Рио всё зависит от района: Ваш социальный статус, сохранность жизни и имущества и т.д., — и здесь действует принцип: «Скажи мне, в каком районе ты живешь, и я скажу тебе, кто ты». Какие районы являются пригодными для жизни? Практически все районы Южной зоны города, а также Барра-да-Тижука и Рекрейо-Дус-Бандейрантес в Западной зоне. Чтобы снять скромную однокомнатную/двухкомнатную квартиру, рассчитывайте от 2 тысяч реалов, в закрытом кондоминиуме — от 2,5 — 3 тысяч.

Где искать квартиры? Предлагаю несколько источников:

1. Сайт Classificados do Rio — O Globo: здесь крупнейшая газета Рио-де-Жанейро Глобо публикует бесплатно он-лайн все объявления, которые выходят в бумажной газете, поэтому покупать её не обязательно;
2. Сайт Zap Imóveis — крупнейший сайт по недвижимости;
3. Сайты бесплатных объявлений Olx, Viva Anúncios т.д.

Плата за съём квартиры в Бразилии имеет 3 составляющие: сама квартплата, плата за кондоминиум (за поддержание общественных помещений кондоминиума: общий свет, консьерж, бассейн если есть и т.д.) и IPTU (городской налог на недвижимость). Поэтому обычно объявления в газете выглядят следующим образом: например, R$ 2300+ encargos: это означает, что плата за квартиру 2300 реалов, но помимо этого Вы должны еще учитывать, что будут дополнительные расходы, такие как кондоминиум и IPTU. Плата за кондоминиум, очевидно, зависит от качества и количества инфраструктуры в здании: если здание совсем простое, маленькое и там ничего нет, цена может быть, скажем, 100 реалов, если есть только консьерж и здание побольше, 300-400 реалов, а если это шикарный закрытый кондоминиум с бассейном и прочим — от 700 до 2000 реалов. Налог на недвижимость варьируется в зависимости от района  и конкретной улицы: может быть от 60 до 200 реалов. Этот налог платится один раз в год. Кондоминиум, как и квартплата, платится каждый месяц.

Когда Вы звоните по объявлению, Вам говорят цену за кондоминиум и IPTU. Если Вы согласны, назначаете день и время визита. Компании недвижимости работают и проводят визиты только по будним дням, с 9 до 17. Когда звоните, советую сразу спрашивать, каковы условия съема квартиры у данной компании или частного лица. Условий съема квартиры Бразилии бывает 3:

1. Поручитель (fiador). Это человек, который поручается нести всю ответственность в случае, если Вы перестанете платить. Поручитель должен иметь определенный доход в месяц (обычно требуют 3 х Месячные платы за квартиру, включая кондоминиум и IPTU) и как минимум одну квартиру в городе Рио-де-Жанейро (не может быть в ипотеке). Поручителями обычно выступают близкие родственники, для иностранцев этот вариант в 95% случаев сразу отпадает.
2. Страховка (seguro-fiança). Вашим поручителем выступает страховая компания, которая берет к себя ответственность, если Вы перестанете платить. Для этого Вы должны платить этой компании каждый год сумму, которую они назначат (обычно 2-3-4 квартплаты с кондоминиумом и IPTU). В Рио большинство компаний недвижимости работают со страховой компанией Porto Seguro.
3. Залог (depósito-caução или título de capitalização). Это самый лучший вариант для иностранца. Вы кладете деньги в качестве залога на сберегательный счет компании и, когда Вы выезжаете из квартиры по окончании съёма, Вам эти деньги возвращаются с процентами. Эта сумма является гарантией для компании. Размер этой суммы зависит от конкретной компании, обычно 3 квартплаты с кондоминиумом и IPTU, получается где-то 7000 реалов.

Затем, когда Вы посмотрели, квартира Вам понравилась и Вы решили её снять, нужно позвонить снова в компанию и спросить, какие документы Вам нужно принести для анализа. Когда компания сдает квартиру, она тщательно анализирует все документы нанимателя прежде, чем заключать контракт. Этот бюрократический процесс занимает от 3 дней до недели. Список документов, который просят, почти везде одинаковый:

• ID карточка (для бразильцев и иностранцев с постоянной визой, у кого временная виза — паспорт)
• CPF (см. здесь, что такое и как оформить)
• подтверждение дохода за последние 3 месяца (справка с работы, выписка со счета и т.д). Месячный доход не может быть ниже 3 квартплат, включая кондоминиум и IPTU.
• подтверждение места жительства за последние 3 месяца (счет за воду, свет или газ на Ваше имя).

Помимо проверки дохода, главная цель проверки документов — узнать, «чистое» ли у Вас имя путем консультации номера CPF: если у Вас есть неоплаченные долги или кредиты и номер CPF числится в черном списке компании SERASA, в аренде квартиры сразу отказывают. То же касается поручителя.

Когда Вы приносите эти документы, их отправляют на анализ степени риска. Могут запросить дополнительные документы, если сочтут нужным. Отмечу, что в Рио спрос на квартиры очень велик по известным причинам, и на хорошие квартиры большая конкуренция. При этом стоит заметить, что, после того, как Вы подали документы в компанию и они находятся на анализе, у других претендентов документы принимать не имеют право до тех пор, пока Ваши не одобрили ли Вам не отказали. Поэтому важно первому подать документы. После того, как Ваши документы одобрили, все проходит достаточно быстро: приезжаете, подписываете контракт, и квартира Ваша!

Каков срок контракта? Стандартный контракт в Рио-де-Жанейро, с которым работает большинство компаний, составляет 30 месяцев. Это, разумеется, для тех, кто находится на постоянном проживании в Бразилии. Если Вы приезжаете на короткое время (3 месяца, 6 месяцев и т.д.), это называется уже «aluguel por temporada» (аренда на сезон), и здесь уже свой рынок и свои цены (как правило, выше, чем в первом случае). Попадаются и компании, которые арендуют на любой срок, который захочет клиент.

В целом, снять квартиру в Рио-де-Жанейро непросто (но отнюдь не невозможно) и требует знаний всех этих тонкостей, а также много сил, времени и денег.

За вопросами/консультациями по аренде квартир в Бразилии и Рио-де-Жанейро пишите здесь в комментариях или на мне на личную почту, постараюсь помочь: antonzhemarin@globomail.com

Как купить недвижимость в Бразилии?